ขายฝากที่ดิน ค่าธรรมเนียม

ขายฝากที่ดิน ค่าธรรมเนียม  ที่ควรรู้

ขายฝากที่ดิน ค่าธรรมเนียมขายฝากที่ดิน ค่าธรรมเนียม การจำนองเป็นการที่บุคคลคนหนึ่งเรียกว่า “ผู้จำนอง”ได้กระทำนำอสังหาริมทรัพย์ของตนเอง อย่างเช่น ที่ดินหรือเงินที่ข้อบังคับอนุญาตให้จำนองได้ ไปลงทะเบียนไว้กับบุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่า “ผู้รับจำนอง” เพื่อเป็นประกันในการจ่ายหนี้ ดังนี้โดยผู้จำนองไม่ต้องส่งที่ดินหรือเงินดังที่ได้กล่าวมาแล้วข้างต้นนั้นให้แก่ผู้รับจำนำเป็นต้นว่า นาย A ได้กู้เงินจากนาย B เป็นจำนวนเงินสด 1 แสนบาท โดยนาย A ได้นำที่ดินของตนไปจดทะเบียนจำนำต่อบุคลากรเจ้าหน้าที่รัฐ เพื่อเป็นการยืนยันการใช้หนี้เงินกู้จำนวน 1 แสนบาท นาย A ได้กู้ไปจากนาย B โดยนาย A ไม่ต้องส่งที่ดินของตนให้แก่นาย B และนาย A ยังคงมีสิทธิครองแล้วก็ใช้สอยที่ดินของตนได้ตามธรรมดาการจำนอง เพื่อเป็นการการันตีการใช้หนี้แก่ผู้รับจำนำนั้น

มีอยู่ด้วยกันหลายกรณีซึ่งหมายถึง

1.การจำนำ สมบัติพัสถานของตนเพื่อเป็นการยืนยันการชำระหนี้ของตนเองตัวอย่างเช่น นาย A ได้กู้ยืมเงินจากนาย B 1 แสนบาท โดยนาย A นำที่ดินซึ่งเป็นของตัวเองไปจดทะเบียนจำนองต่อบุคลากรข้าราชการเพื่อเป็นการรับรองการชำระหนี้เงินกู้ยืมของนาย A เอง

2.การจำนำ เพื่อเป็นการรับรองการชำระหนี้ของบุคคลอื่นตัวอย่างเช่น นาย A ได้กู้ยืมเงินจากนาย B เป็นจำนวนเงิน 1 แสนบาท โดยนาย C ได้นำที่ดินของตนไปขึ้นบัญชีจำนองต่อพนักงานข้าราชการ เพื่อเป็นประกันการจ่ายและชำระหนี้ที่นาย A ได้กู้ไปจากนาย Bทรัพย์สินที่บางทีอาจใช้สำหรับในการจำนองได้

แบ่งได้ 2 ชนิดใหญ่ได้ 2 จำพวก เป็น

1.อสังหาริมทรัพย์ เช่น ที่ดิน บ้าน หรืออาคารบ้านเรือนทุกจำพวกอันติดอยู่ที่ที่ดินนั้น

2.สังหาริมทรัพย์ ที่จำนำได้ เป็น

2.1)เรือกำปั่น เรือที่มีระวางตั้งแต่หกตันขึ้นไป เรือกลไฟ หรือเรือยนต์ที่มีระว่างตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป

2.2)แพ

2.3)สัตว์ยานพาหนะ

2.4)สังหาริมทรัพย์อื่นๆซึ่งข้อกำหนดได้กฎเกณฑ์ให้ลงทะเบียนจำนองได้ยกตัวอย่างเช่น เครื่องจักรขนาดใหญ่ฯลฯหลักเกณฑ์ใน การจำนอง

1.ผู้จำนองควรเป็นผู้ครอบครองบาปสิทธิในสินทรัพย์ที่จะจำนอง

2.คำมั่นสัญญาจำนำ จะต้องทำเป็นหนังสือรวมทั้งนำไปลงบัญชีต่อพนักงานข้าราชการ ไม่งั้นข้อตกลงจำนำจะเป็นโมฆะ ไม่เป็นผลผูกพันแก่คู่สัญญาอะไร สำหรับการกู้ยืมนั้นมีอยู่ตลอด ที่ผู้กู้ได้นำเอาโฉนดที่ดินของตัวเองไปมอบให้แก่ผู้ให้กู้เก็บรักษาไว้เฉยๆเพื่อเป็นประกันสำหรับในการชำระหนี้ โดยไม่มีวิธีการทำเป็นหนังสือและไม่ได้นำไปลงบัญชีต่อเจ้าหน้าที่เจ้าหน้าที่รัฐ

ในกรณีนี้ไม่ใช่การจำนำ ผู้ให้กู้หาไม่ได้มีสิทธิอะไรก็แล้วแต่ในที่ดินตามโฉนดอะไร ได้แค่เพียงกระดาษโฉนดเอาไว้ภายในครอบครองแค่นั้น ด้วยเหตุผลดังกล่าว ถ้าผู้ให้กู้ปรารถนาที่จะให้เป็นการจำนองตามกฎหมายแล้ว จึงควรทำเป็นหนังสือรวมทั้งนำไปลงทะเบียนต่อบุคลากรข้าราชการ

3.ต้องไปลงบัญชีต่อบุคลากรข้าราชการที่มีอำนาจรับลงทะเบียนจำนำตามกฎหมาย กล่าวคือ

3.1)ที่ดินที่มีโฉนดจึงควรนำไปขึ้นทะเบียนที่กรมที่ดิน หรือสำนักงานที่ดินจังหวัดกรุงเทพมหานคร (สาขา) หรือที่ทำการที่ดินจังหวัด หรือที่ทำการที่ดินจังหวัด (สาขา) ซึ่งที่ดินนั้นควรต้องอยู่ในเขตอำนาจ

3.2)ที่ดินที่ไม่มีโฉนด ตัวอย่างเช่นที่ดิน นางสาว 3 จำต้องไปขึ้นทะเบียนที่อำเภอ ซึ่งที่ดินนั้นตั้งอยู่ในเขตอำนาจ

3.3)การจำนำเฉพาะบ้านหรือสิ่งปลูกสร้างไม่รวมที่ดินต้องไปสมัครสมาชิกจำนองที่อำเภอ

3.4)การจำนองสัตว์ยานพาหนะ หรือแพ ต้องไปลงบัญชีที่อำเภอ

3.5)การจำนองเรือต้องไปขึ้นบัญชีจำนำที่กรมเจ้าท่า

3.6)การเขียนทะเบียนเครื่องจักรจะต้องไปลงทะเบียนที่กระทรวงอุตสาหกรรม

ผลของสัญญาจำนำ ขายฝากที่ดิน ค่าธรรมเนียม

1.ผู้รับจำนองมีสิทธิได้รับจ่ายและชำระหนี้จากเงินทองที่จำนำก่อนเจ้าหนี้สามัญ โดยไม่ต้องพินิจพิเคราะห์ว่ากรรมสิทธิในทรัพย์สินนั้นจะได้โอนไปยังบุคคลภายนอกแล้วหรือไม่ก็ตามดังเช่น นาย A ได้กู้ยืมเงินจากนาย B เป็นเงิน 1 แสนบาท โดยที่นาย A นำที่ดินของตนเองไปจดทะเบียนจำนองไว้กับนาย B และต่อมานาย A ได้กู้ยืมจากนาย C อีก 1 แสนบาท

โดยมิได้มีการนำที่ดินไปจดทะเบียนจำนำอะไร ขายฝากบ้านที่ดิน ดังนี้ นาย B มีสิทธิที่จะได้รับจ่ายหนี้จากที่ดินดังกล่าวได้ก่อน นาย C รวมทั้งถึงนาย A จะได้โอนบาปสิทธิที่ดินแปลงนั้นไปให้บุคคลภายนอกแล้วหลังจากนั้นก็ตามนาย A อาจจะมีสิทธิที่กำลังจะได้รับใช้หนี้ใช้สินจากที่ดินแปลงดังที่ได้กล่าวมาแล้วได้ก่อนเจ้าหนี้อื่นที่มิได้ไปสมัครสมาชิกจำนำในที่ดินแปลงดังกล่าวมาแล้วข้างต้น

2.นอกจากนี้ผู้รับจำนำยังมีสิทธิที่จะเรียกเอาเงินที่จำนองนั้นหลุดเป็นบาปสิทธิของตนได้ถ้าเข้าข้อจำกัดดังต่อไปนี้

2.1) ลูกหนี้ได้ขาดส่งดอกเบี้ยมาแล้วตรงเวลาถึงห้าปี

2.2) ผู้จำนองมิได้แสดงให้เป็นที่พอใจแก่ศาลว่าราคาเงินนั้นท่วมจำนวนเงินอันติดเงิน

2.3) ไม่มีการจำนองรายอื่น หรือบุขอบสิทธิอื่นได้จดทะเบียนไว้เหนือเงินทองอันเดียวกันนี้เองดังเช่น นาย A ได้กระทำกู้เงินจากนาย B เป็นจำนวนเงิน 1 แสนบาทโดยนาย A ได้นำที่ดินราคา 1 แสนบาทซึ่งแพงเท่ากับเงินกู้ไปจดทะเบียนจำนองไว้เป็นประกันการชำระหนี้ของตนเอง โดยตกลงค่าดอกในอัตราร้อยละ 3 ต่อปี ต่อมาอีก 10 ปี นาย A ผิดนัดไม่เคยจ่ายเงินต้นหรือดอกให้แก่นาย B เลย ด้วยเหตุผลดังกล่าวเมื่อรวมยอดหนี้สินคือเงินต้น 1 แสนบาท กับดอกเบี้ยอีก 3 หมื่นบาทแล้วจะเป็นเงิน 1 แสน 3 หมื่นบาท นาย B มีสิทธิฟ้องนาย A ต่อศาลขอให้ศาลสั่งให้นาย A โอนบาปสิทธิในที่ดินดังที่กล่าวมาข้างต้นให้มาเป็นของนาย B ได้เลย โดยไม่ต้องมีการขายทอดตลาดที่ดินดังที่กล่าวมาข้างต้นแต่อย่างใด

3.หากว่าเอาเงินซึ่งจำนำออกขายตลาดจ่ายหนี้ได้เงินปริมาณทั้งหมดน้อยกว่าจำนวนเงินที่ติดกันอยู่ หรือ ถ้าเอาทรัพย์สินซึ่งจำนองหลุดเป็นของผู้รับจำนองแล้วหลังจากนั้นก็ราคาทรัพย์สินนั้นแพงต่ำลงมากยิ่งกว่าจำนวนเงินที่ติดกันอยู่ ทั้งสองกรณีนี้ เงินยังขาดปริมาณอยู่เท่าใด ลูกหนี้ไม่ต้องรับผิดชอบปริมาณในเงินที่ยังขาดอยู่นั้นตัวอย่างเช่น นาย A ได้นำที่ดินไปจำนองนาย B เป็นเงิน 1 แสนบาทต่อมาเมื่อเจ้าหนี้บังคับจำนองเอาที่ดินออกขายขายทอดตลาดได้เงินเพียง 5 หมื่นบาท

ดังนี้นาย B จะไปบังคับให้นาย A ทดแทนเงินจำนวนที่ยังขาดอยู่อีก 5 หมื่นบาทมิได้ยกเว้นแม้กระนั้นหากในคำมั่นสัญญาจำนองได้ตกลงกันไว้ว่า ในเรื่องที่มีการบังคับจำนำแล้วได้เงินน้อยเกินไปจ่ายยอดหนี้สิน เงินที่ยังขาดปริมาณนี้ลูกหนี้ยังคงจะต้องยอมสารภาพใช้ให้แก่ผู้รับจำนำจนถึงครบสมบูรณ์ข้อตกลงเช่นนี้มีผลบังคับได้ไม่ถือ

ได้ว่าเป็นการไม่ถูกต้องตามกฎหมายผู้รับจำนำมีสิทธิที่จะบังคับให้ลูกหนี้ใช้หนี้ส่วนที่ยังขาดปริมาณอยู่ดังที่กล่าวถึงแล้วได้อีกจนถึงครบถ้วนตัวอย่างเช่น นาย A ได้นำที่ดินไปจำนำนาย B เป็นจำนวนเงิน 1 แสนบาท โดยตกลงกันว่าหากนาย B บังคับจำนำแล้วได้เงินไม่ครบ 1 แสนบาท นาย A ยินยอมใช้เงินที่ยังขาดปริมาณอยู่นั้นคืนให้แก่ผู้รับจำนำจนกระทั่งครบถ้วน ต่อมานาย B บังคับจำนองนำที่ดินออกขายขายทอดตลาดได้เงินเพียงแค่ 5 หมื่นบาท เงินที่ยังขาดอีก 5 หมื่นบาทนั้น นาย B มีสิทธิบังคับให้นาย A ใช้คืนให้แก่ตนกระทั่งครบถ้วนสมบูรณ์ได้

4.ในเรื่องที่มีการบังคับจำนำ เมื่อนำที่ดินออกขายขายทอดตลาดได้เงินสุทธิเท่าใดรวมทั้งให้นำเงินดังที่กล่าวผ่านมาแล้วใช้หนี้คืนให้แก่ผู้รับจำนอง ถ้าหากมีเงินหลงเหลืออยู่เท่าไรก็ให้มอบคืนให้แก่ผู้จำนองผู้รับจำนองจะเก็บไว้เสียเองไม่ได้ดังเช่นว่า นาย A ได้จำนำที่ดินไว้กับนาย B เป็นจำนวนเงิน 1 ล้านบาท ถัดมาเมื่อนาย B บังคับจำนำได้เงินจากการขายทอดตลาดที่ดินดังที่กล่าวมาข้างต้นเป็นเงิน 2 แสนบาท นาย B ก็หักเงินที่ติดหนี้ตนอยู่ 1 แสนบาท ส่วนเงินที่ยังเหลืออยู่อีก 1 แสนบาท

นาย B ต้องนำไปคืนนาย Aเงินต้นดอกค่าเสียหายสำหรับในการไม่จ่ายหนี้ เป็นต้นว่า ค่าทนายความค่าธรรมเนียมสำหรับเพื่อการบังคับจำนำหนทางบังคับจำนำผู้รับจำนองต้องมีจดหมายบอกกล่าวไปยังลูกหนี้ว่าให้ชำระหนี้ภายในช่วงเวลาอันเหมาะ ซึ่งธรรมดาจะใช้เวลาราว 30 วัน หากว่าลูกหนี้ไม่จ่ายหนี้คืนด้านในกำหนดเวลาดังที่ได้กล่าวมาแล้วแล้ว

ผู้รับจำนำจะใช้สิทธิบังคับจำนำ ถ้าถึงเวลานัดพบแล้วลูกหนี้ไม่นำเงินมาจ่าย ผู้รับจำนำจำต้องฟ้องผู้จำนองต่อศาล เพื่อลูกหนี้กระทำการใช้หนี้ ถ้าไม่ใช้หนี้ ก็ขอให้ศาลสั่งให้นำเอาสมบัติที่จำนำนั้นออกขายทอดตลาดนำเงินมาชำระหนี้ของตนเองหรือขอให้ศาลสั่งให้สินทรัพย์ที่จำนองนั้นหลุดเป็นบาปสิทธิของตัวเองถ้าหากเข้าเงื่อนไขที่ข้อกำหนดกำหนดไว้จะมองเห็นได้ว่าข้อบังคับบังคับไว้โดยเด็ดขาดว่าการบังคับจำนองจำเป็นที่จะต้องฟ้องคดีต่อศาลเสมอจะนำเอาที่ดินออกขายขายทอดตลาดเองมิได้

แล้วก็ควรมีการออกจดหมายทวงหนี้ไปถึงลูกหนี้ก่อนเสมอจะฟ้องโดยไม่มีการแจ้งทวงถามก่อนไม่ได้การบังคับจำนองนี้จะไม่ตรึกตรองเลยว่าเวลาที่มีการบังคับจำนองนั้น เงินทองที่เชลยอยู่ในความครอบครองของคนใดกันแน่ หรือลูกหนี้ได้โอนกรรมสิทธิไปยังคนอื่นกี่ทอดและจากนั้นก็ตามสิทธิจำนองย่อมติดตามตัวสินทรัพย์ที่จำนำไปด้วยเสมอ

แม้ว่าจะเป็นการโอนทางมรดกก็ตามสิทธิจำนำก็ติดตามไปด้วยดังเช่น นาย A ได้จำนองที่ดินแปลงหนึ่งไว้กับนาย B เป็นเงิน 5 แสนบาท ถัดมานาย A ได้เสียชีวิตลงโดยยกมรดกที่ดินดังที่ได้กล่าวมาแล้วไปให้นาย D ลูกชายของตนเอง ค่าธรรมเนียม ขายฝาก การถึงแก่กรรมของนาย A มิได้ทำให้สิทธิของการเป็นเจ้าหนี้ของนาย B หมดไป นาย B มีสิทธิบังคับจำนำที่ดินแปลงดังที่ได้กล่าวผ่านมาแล้วได้แม้ว่าจะเป็นชื่อของนาย D แล้วก็ตามหนี้สินที่ขาดอายุความไปแล้วจะก่อให้เกิดผลเสียถึงการจำนองหรือเปล่าถึงแม้ว่าหนี้ที่เป็นประกันนั้นจะเกินอายุความรวมทั้งตามผู้รับจำนองก็ยังมีสิทธิที่จะบังคับจำนองเอาสินทรัพย์ที่จำนองได้ ด้วยเหตุดังกล่าว

ก็เลยไม่เป็นผลกระทบถึงสิทธิของผู้รับจำนำในสินทรัพย์ที่จำนองอะไร ถึงแม้จะบังคับดอกเบี้ยที่ติดสำหรับเพื่อการจำนำเกินกว่า 5 ปีมิได้ดังเช่นว่า นาย A ได้นำที่ดินไปจำนองไว้กับนาย B เป็นเงิน 5 แสนบาทระบุใช้คืนในวันที่ 1 มิ.ย. 2520 เมื่อถึงเวลาชำระแล้ว นาย B ก็ไม่ได้ติดตามทวงหนี้จากนาย A เลยจนถึงวันที่ 1 มิถานายน 2537 ก็เลยได้บังคับจำนำซึ่งหนี้สินเงินกู้ยืมนั้นจำต้องฟ้องข้างใน 10 ปีนับแต่วันที่ถึงกำหนดซึ่งกรณีหนี้สินเงินกู้ยืมเกินอายุความไปเป็นเวลานานแล้วนาย A จะต่อสู้ว่าหนี้เงินกู้ยืมได้เกินอายุความไปแล้วด้วยเหตุนี้ตัวเองก็เลยไม่ต้องยอมสารภาพตามสัญญาจำนองหัวข้อนั้นมันไม่มีทางเป็นไปได้นะครับ

ด้วยเหตุว่าถึงหนี้สินเงินกู้ยืมจะเกินกำหนดความก็ตามแต่สิทธิจำนองยังอยู่ไม่ได้หมดไปตามอายุความนะครับ โดยเหตุนี้นาย B ก็เลยมีสิทธิบังคับจำนองที่ดินดังที่กล่าวมาแล้วได้ แต่ว่านาย B จะบังคับในส่วนดอกที่ติดหนี้เกินกว่า 5 ปีมิได้ด้วยเหตุนั้น จะแลเห็นได้ว่าการจำนำเป็นประกันการชำระหนี้อย่างแท้จริง โดยเหตุนั้นแม้เจ้าหนี้คาดหวังที่จะได้รับใช้หนี้คืนแล้ว

เจ้าหนี้จึงควรให้ลูกหนี้นำเงินมาจำนำเป็นประกันการจ่ายชำระหนี้ด้วยการจ่ายชำระหนี้จำนองการใช้หนี้จำนำทั้งหมดทั้งปวงหรือแค่นิดหน่อยการห้ามหนี้จำนองไม่ว่าในกรณีใดๆก็ตามการเคลื่อนที่แก้ไขข้อตกลงสำหรับการจำนำก ข้อบังคับบังคับให้ไปขึ้นบัญชีต่อพนักงานข้าราชการแค่นั้น ไม่เช่นนั้นแล้วจะเอาขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกมิได้ดังเช่นว่า นาย A ได้จำนำที่ดินของตัวเองไว้กับนาย B ถัดมาน

กลับสู่หน้าหลัก